Logement Insalubre ou Non Décent : Mise en Demeure, Recours et Modèles de Lettres 2026
Logement Insalubre ou Non Décent : Mise en Demeure, Recours et Modèles de Lettres 2026
Logement Insalubre ou Non Décent : Mise en Demeure, Recours et Modèles de Lettres 2026
En bref
- → Logement non décent (chauffage, sanitaires, étanchéité défaillants) : mise en demeure écrite d’abord, puis juge si besoin — voir le modèle de lettre
- → Logement insalubre (risque pour la santé) : signalement à l’ARS/mairie qui transmet au préfet, seul habilité à prendre un arrêté — voir le modèle de lettre
- → Suspendre le loyer sans décision de justice est risqué : possible seulement après un arrêté d’insalubrité formel, jamais de votre propre initiative pour une simple non-décence
- → Allocataire APL/AL : la CAF peut conserver l’aide dès le 1er janvier 2015 (loi ALUR) si le logement est non décent, avec 18 mois laissés au propriétaire pour se mettre aux normes
Professionnel du social depuis plus de 25 ans, j’accompagne régulièrement des locataires qui n’osent pas agir face à un logement dégradé, par peur de représailles ou par méconnaissance de leurs droits. Deux régimes juridiques bien distincts existent pourtant : la non-décence, qui relève d’abord d’un dialogue écrit puis, si besoin, du juge, et l’insalubrité, qui relève de l’autorité préfectorale et peut suspendre le loyer automatiquement. Les confondre fait perdre un temps précieux.
Sommaire
Qu’est-ce qu’un logement non décent ou insalubre, juridiquement ?
La loi distingue deux notions que les locataires confondent presque systématiquement, et cette confusion retarde souvent leurs démarches de plusieurs mois.
Le logement non décent : des caractéristiques minimales définies par décret
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, fixe les caractéristiques qu’un logement loué à titre de résidence principale doit respecter : absence de risque manifeste pour la sécurité ou la santé, surface habitable minimale de 9 m² sous 2,20 m de plafond (ou volume de 20 m³), installation de chauffage adaptée, alimentation en eau potable, sanitaires intérieurs au logement pour les baux conclus après le 1er janvier 2023, installation électrique conforme, éclairage naturel suffisant et absence de nuisibles.
Le logement insalubre : une atteinte à la santé constatée par l’administration
L’insalubrité est une notion plus grave : elle désigne un état du bâti qui constitue un danger pour la santé des occupants ou du voisinage (humidité structurelle, absence de ventilation, plomb, amiante dégradé, risque d’effondrement). Elle relève des articles L.1331-1 à L.1331-31 du Code de la santé publique et ne peut être constatée que par un arrêté préfectoral, après enquête de l’Agence Régionale de Santé (ARS) ou du Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS).
Et le terme « habitat indigne », que recouvre-t-il ?
« Habitat indigne » est un terme administratif plus large, qui regroupe à la fois les logements insalubres, les locaux frappés d’un arrêté de péril (risque de solidité du bâti) et les logements où l’occupation expose à des risques manifestes pour la sécurité ou la santé. Ce n’est pas une catégorie juridique autonome avec sa propre procédure : c’est un terme de politique publique piloté localement par le Pôle Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne (PDLHI), qui oriente ensuite le dossier vers la procédure adaptée — insalubrité, péril ou non-décence.
Qui peut signaler ou faire constater un logement insalubre ?
Pas seulement le locataire occupant les lieux : un voisin, un travailleur social, un médecin, la mairie elle-même ou l’ARS peuvent déclencher une enquête, notamment lorsque l’occupant n’ose pas agir par crainte de représailles du propriétaire. Le signalement initial ne vaut pas constat : seule une visite de l’ARS ou du SCHS, suivie le cas échéant d’un arrêté préfectoral, constate juridiquement l’insalubrité.
Un logement énergivore (passoire thermique) est-il considéré comme non décent ?
Oui, depuis le 1er janvier 2025. La loi Climat et Résilience a intégré un critère de performance énergétique à la définition de la décence : les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE), soit plus de 450 kWh/m²/an, sont désormais interdits à la location. Les logements classés F suivront à partir du 1er janvier 2028, puis les logements E à partir du 1er janvier 2034. Un locataire dont le logement dépasse ce seuil peut invoquer la non-décence au même titre qu’un défaut de chauffage ou de sanitaires.
Modèles de lettre pour un logement non décent ou insalubre
Le bon courrier dépend de votre situation : une mise en demeure s’adresse directement à votre propriétaire pour un défaut de décence, tandis qu’un signalement s’adresse à la mairie ou à l’ARS lorsque le logement présente un danger pour la santé.
Modèle de lettre — mise en demeure pour logement non décent
[Prénom Nom]
[Adresse du logement loué]
[Code postal] [Ville]
[Nom du propriétaire ou de l’agence]
[Adresse]
À [Ville], le [Date]
Objet : Mise en demeure — Logement non conforme aux caractéristiques de décence (recommandé avec accusé de réception)
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé à l’adresse ci-dessus depuis le [date], je vous informe que celui-ci ne répond pas aux caractéristiques de décence fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, pris pour l’application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Je constate en effet : [préciser : absence de chauffage fonctionnel, infiltrations d’eau, installation électrique dangereuse, absence de sanitaires, autre]. Ce défaut est constaté depuis le [date] et je vous en avais déjà averti par [message du, appel du, échange du].
Je vous mets en demeure de faire réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité du logement dans un délai de [30 jours / délai raisonnable], à compter de la réception de ce courrier. À défaut, je me réserve le droit de saisir la commission départementale de conciliation, puis le tribunal judiciaire compétent, afin d’obtenir l’exécution des travaux, une réduction de loyer et, le cas échéant, réparation du préjudice subi.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
Modèle de lettre — signalement (ou dénonciation) d’un logement insalubre
[Prénom Nom]
[Adresse du logement loué]
[Code postal] [Ville]
Service Communal d’Hygiène et de Santé / Agence Régionale de Santé de [département]
[Adresse]
À [Ville], le [Date]
Objet : Signalement d’un logement insalubre — Demande d’enquête et d’arrêté préfectoral
Madame, Monsieur,
Je vous signale par la présente l’état du logement que j’occupe en location à l’adresse ci-dessus, qui présente selon moi un risque pour la santé ou la sécurité des occupants au sens des articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique.
Les désordres constatés sont les suivants : [préciser : humidité structurelle importante, moisissures étendues, absence de ventilation, installation électrique dangereuse, risque d’effondrement, présence de nuisibles, autre], depuis le [date].
Je vous joins à ce courrier [photographies datées, constat, courriers déjà adressés au propriétaire, avis médical le cas échéant] et vous demande de bien vouloir diligenter une enquête sanitaire en vue, le cas échéant, de la prise d’un arrêté d’insalubrité par le représentant de l’État dans le département.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Signature]
J’ai accompagné un locataire dont l’unique point d’eau chaude était hors service depuis 14 semaines, malgré trois relances écrites restées sans réponse du propriétaire — un délai bien supérieur aux quelques jours habituellement nécessaires pour une réparation de ce type. Faute de solution amiable après la mise en demeure, la commission départementale de conciliation a été saisie ; le dossier s’est réglé en 2 mois, avec une réduction de loyer rétroactive de 15 % sur toute la période concernée, sans qu’aucune procédure judiciaire n’ait été nécessaire. Ce cas illustre un point essentiel : la commission de conciliation, gratuite et souvent négligée, permet fréquemment d’éviter un passage devant le tribunal.
Comment constituer un dossier solide avant d’agir ?
Avant même d’envoyer une mise en demeure, la qualité des preuves réunies conditionne souvent l’issue du dossier, que ce soit devant la commission de conciliation ou devant un juge.
Les preuves à réunir en priorité
Photographiez systématiquement les désordres avec une date visible (via l’horodatage automatique du téléphone), conservez tous les échanges écrits avec le propriétaire (SMS, emails, courriers), et notez chaque incident avec sa date précise dans un carnet ou un fichier daté. Les devis ou factures de réparations que vous avez dû avancer vous-même viennent renforcer le dossier.
Faut-il solliciter un professionnel ?
Pour un dossier contesté ou des désordres importants (humidité étendue, risque électrique), un constat d’huissier (commissaire de justice) apporte une force probante que de simples photographies n’ont pas. Certaines associations de locataires ou les services d’hygiène de la mairie peuvent également réaliser un diagnostic gratuit, utile en amont d’un signalement à l’ARS.
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Une fois le litige réglé ou si vous préférez quitter le logement, nos 4 modèles de résiliation de bail locataire.
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Si le désordre constaté est un sinistre plutôt qu’un défaut structurel, la procédure de déclaration est différente.
Quels sont vos recours si le propriétaire ne réagit pas ?
Après une mise en demeure restée sans effet, trois voies s’ouvrent à vous, du plus simple au plus formel.
La commission départementale de conciliation (CDC)
Cette commission, prévue par l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, peut être saisie gratuitement par le locataire ou le propriétaire pour tenter de trouver un accord amiable sur la décence du logement, avant toute action en justice. Sa saisine n’est pas obligatoire mais fortement recommandée : elle est rapide, sans avocat, et aboutit souvent à un accord écrit.
Le tribunal judiciaire
Si la conciliation échoue ou n’aboutit pas, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (juge des contentieux de la protection) pour demander la mise en conformité du logement sous astreinte, une réduction du loyer, voire des dommages-intérêts pour trouble de jouissance. Le juge peut également, dans les cas les plus graves, autoriser une consignation des loyers entre les mains d’un tiers en attendant la réalisation des travaux.
La consignation des loyers auprès de la Caisse des Dépôts
Sur autorisation du juge, les loyers peuvent être versés sur un compte séquestre plutôt qu’au propriétaire, le temps que les travaux soient réalisés — une mesure de pression efficace mais qui nécessite impérativement une décision judiciaire préalable.
Pouvez-vous suspendre le paiement du loyer en attendant les travaux ?
Non, pas de votre propre initiative, et c’est l’erreur la plus coûteuse que commettent les locataires excédés. La jurisprudence est constante : pour un simple défaut de décence, le locataire ne peut pas suspendre unilatéralement le paiement du loyer sans décision de justice préalable, sauf en cas d’inhabitabilité totale du logement, une situation rare et strictement appréciée par les tribunaux.
Suspendre le loyer sans cette autorisation expose au risque d’un commandement de payer, puis d’une procédure de résiliation du bail pour impayés — la situation inverse de celle recherchée. La seule exception réelle concerne un logement frappé d’un arrêté d’insalubrité (voir plus bas), où le loyer est suspendu automatiquement dès la notification de l’arrêté.
👉 Faites glisser pour voir le tableau complet
| Situation | Le loyer est-il suspendu ? |
|---|---|
| Défaut de décence non traité, sans décision de justice | Non — le loyer reste dû intégralement |
| Défaut de décence après jugement accordant une réduction | Réduction seulement, dans les proportions fixées par le juge |
| Arrêté préfectoral d’insalubrité notifié | Oui, automatiquement, dès le lendemain de la notification |
| Logement allocataire APL déclaré non décent (loi ALUR) | Non, mais la CAF conserve l’aide (voir ci-dessous) |
Que se passe-t-il une fois l’arrêté d’insalubrité pris ?
Le préfet, seul compétent, fixe dans l’arrêté les travaux obligatoires et le délai pour les réaliser (article L.1331-22 du Code de la santé publique) ; ce délai varie selon la gravité des désordres et n’est pas fixé uniformément par la loi.
Si le propriétaire ne respecte pas ce délai, il s’expose à une astreinte pouvant atteindre 1 000 € par jour de retard, ainsi qu’à des sanctions pénales pouvant aller jusqu’à un an d’emprisonnement et 50 000 € d’amende en cas de refus caractérisé d’exécuter les travaux. Dès la notification de l’arrêté, le locataire n’est plus tenu de payer son loyer à compter du jour suivant celle-ci, et ce jusqu’à la mainlevée de l’arrêté constatant la fin des travaux.
Locataire allocataire CAF/APL : quelles conséquences sur votre aide au logement ?
Depuis le 1er janvier 2015 (loi ALUR), la CAF peut conserver l’allocation de logement lorsqu’un contrôle établit que le logement loué n’est pas décent, plutôt que de la verser au propriétaire.
Comment fonctionne cette conservation ?
Pendant la période de conservation, vous ne payez que le loyer résiduel — c’est-à-dire le loyer et les charges diminués du montant de l’allocation, que la CAF retient sans la verser au bailleur. Ce dernier dispose alors de 18 mois pour réaliser les travaux de mise en conformité.
Que se passe-t-il à l’issue de ces 18 mois ?
Si les travaux sont réalisés et validés par un rapport technique, la conservation est levée et l’allocation est de nouveau versée normalement au propriétaire. Si le logement reste non conforme au terme du délai, l’aide au logement est définitivement conservée par la CAF — elle n’est reversée ni au bailleur, ni restituée au locataire.
Questions fréquentes sur le logement insalubre et non décent
Le propriétaire peut-il refuser de faire les travaux au motif que le loyer est peu élevé ?
Non, l’obligation de délivrer un logement décent s’impose à tout bailleur quel que soit le montant du loyer fixé, et ne dépend d’aucune contrepartie financière.
Puis-je résilier mon bail immédiatement si le logement n’est pas décent ?
Non, la résiliation aux torts du bailleur doit en principe être prononcée par un juge ; un départ unilatéral sans décision expose au paiement d’une indemnité de préavis, sauf accord amiable écrit avec le propriétaire.
Un logement meublé est-il concerné par les mêmes règles ?
Oui, les critères de décence du décret du 30 janvier 2002 s’appliquent aussi bien aux locations meublées qu’aux locations vides à usage de résidence principale.
Combien de temps dure une procédure devant la commission départementale de conciliation ?
En pratique, la commission rend généralement son avis dans un délai de 1 à 3 mois après la saisine, selon la charge du dossier dans le département concerné.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer pendant une procédure pour non-décence ?
Non, tant que le logement n’est pas reconnu décent ou que le litige n’est pas tranché, une révision ou une réévaluation du loyer en cours de bail reste juridiquement fragile et contestable.
Faut-il un huissier pour constater les désordres avant d’agir ?
Ce n’est pas obligatoire mais fortement conseillé pour les dossiers contestés : un constat d’huissier (commissaire de justice) sécurise votre dossier devant la commission de conciliation ou le juge, en complément de photos datées.
Que se passe-t-il si le propriétaire vend le logement en cours de procédure ?
La procédure se poursuit normalement : le nouveau propriétaire est tenu par les mêmes obligations de décence et reprend le bail en cours avec toutes ses charges, y compris la mise en demeure déjà engagée ou l’arrêté d’insalubrité déjà notifié.
Le locataire risque-t-il une expulsion pendant la procédure ?
Non, tant que vous continuez à payer le loyer dû (loyer résiduel compris en cas de conservation d’aide par la CAF), engager une procédure pour non-décence ou insalubrité ne constitue aucun motif d’expulsion ; c’est au contraire un droit protégé par la loi.
Peut-on appeler la police pour un logement insalubre ?
Non, la police n’est pas l’interlocuteur compétent pour traiter un dossier d’insalubrité ou de non-décence, qui relève de l’ARS, du SCHS et du préfet. Elle n’intervient qu’en cas de danger immédiat et grave pour la sécurité des occupants (risque d’effondrement imminent, par exemple), pour sécuriser les lieux à titre conservatoire — pas pour dénoncer un logement insalubre sur le fond.
Peut-on engager un recours collectif si plusieurs logements de l’immeuble sont concernés ?
Oui, lorsque plusieurs logements d’un même immeuble sont touchés, la mairie ou le PDLHI peuvent engager une procédure à l’échelle de l’immeuble entier plutôt que logement par logement, ce qui accélère souvent le traitement du dossier par rapport à des signalements isolés et dispersés.
Encadré expertise — Article rédigé par Hamoudi Aïfa, référent insertion, à partir de son expérience de terrain dans l’accompagnement de locataires confrontés à un logement dégradé. Sources vérifiées : Légifrance (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, articles L.1331-1 à L.1331-31 et L.1331-22 du Code de la santé publique, article 20 de la loi du 6 juillet 1989), caf.fr, ANIL. Mise à jour du contenu : 24 septembre 2026. Voir le profil complet de l’auteur.
Chaque référence légale citée dans cet article a été vérifiée directement sur Légifrance, caf.fr et les analyses juridiques de l’ANIL avant publication, et le contenu est mis à jour dès qu’une règle évolue.
Autres démarches utiles en cas de litige locatif
Pour résilier votre bail dans les règles une fois le litige réglé, consultez notre guide sur la résiliation de bail locataire ou notre guide sur le préavis de location. Si le désaccord porte sur un sinistre plutôt que sur l’état général du logement, notre modèle de déclaration de dégât des eaux peut également vous être utile. Pour toute autre contestation administrative, retrouvez nos modèles de recours administratif.
